需求升级+政策红利 “智慧养老”或成下个“风口”丨养老地产

人口高龄化趋势的加快，成为继老龄化之后，我国养老产业面临的又一严峻挑战。

近日，国新办就《“十四五”城乡社区服务体系建设规划》举行政策吹风会，国家发改委发展司司长欧晓理在会上表示，我们不能让老年人在互联网时代成为“需求孤岛”，也不能让农村八九十岁的高龄老人自己劈柴做饭。我们要力争在未来五年内，大城市老年助残服务逐步覆盖80%以上的社区，特殊困难老年人月探访率能达到100%。

而据此前国家统计局数据显示，截至2021年年末，我国年龄超过60岁、65岁、80岁的老年人分别为2.67亿人、2.01亿人、0.36亿人;分别占全国总人口的18.9%、14.2%、2.54%。与第七次全国人口普查数据相比，老龄人口数量及占比，上涨趋势明显。其中，80岁以上人群的高龄化问题日益凸显。

人社部指出，“十四五”期间，我国将从轻度老龄化迈入中度老龄化阶段，预计2025年60岁及以上老年人口将突破3亿，2033年将突破4亿，2053年将达到4.87亿的峰值。

图1： “十四五”期间全国60岁以上人口预测曲线

来源：网络，地产资管网整理制图为此，中国社科院发布的《中国养老产业发展白皮书》指出，我国未来养老市场广阔，预计到2030年，我国养老产业规模将达到13万亿元。

巨大的市场潜力令头部房企纷纷涉足养老产业。据克而瑞漾美的不完全统计，百强房企中涉足康养产业投资的已有68家，百强房企外涉足康养产业领域的主流房企有48家，养老产业的春天加速到来。

“但鉴于养老产业回报周期长、行业标准不明确、养老人才严重不足等问题，我国目前养老产业的企业供给难以满足庞大的市场需求。”业内专家表示，智慧养老或可成为解决路径，“目前，国家正积极倡导智慧养老，同时加大政策扶持，各企业也纷纷加强研发力度，智慧养老或将成为未来大势所趋。”

01

深度老龄化时代即将到来

从2021年上半年公布的全国第七次人口普查数据来看，我国人口老龄化主要呈现程度高、速度快、城乡差异大、地区差异大、与经济发展水平背离五个特点。

特点一：人口老龄化程度继续提高，高龄化趋势明显。据普查结果显示，截至2020年底，我国60岁及以上人口为2.6402亿人，占总人口比重18.70%;65岁及以上人口为1.9064亿人，占总人口比重13.50%。其中，80岁及以上人口占总人口比重为2.54%，比2010年提高了0.98个百分点;占60岁及以上老年人口的比重为13.56%，比2010年上升了1.74个百分点，高龄化趋势明显。

老龄化加剧的同时伴随高龄化增长，表明我国老年人口内部结构也在快速变化，养老服务和健康服务等需求将因为高龄化，而以快于老年人口的增速而增长，表现出结构效应。

特点二：人口老龄化速度明显加快。根据普查结果，2010年~2020年，我国60岁及以上人口比重上升了5.44个百分点，65岁及以上人口上升了4.63个百分点。与上个十年相比，上升幅度分别提高了2.51和2.72个百分点。人口老龄化速度加快意味着应对人口老龄化的战略机遇期将快速逝去，政策准备期将大为缩短，“未备先老”问题将更加突出。

特点三：人口老龄化城乡差异扩大，乡村老龄化水平明显高于城镇。根据普查结果，我国乡村60岁、65岁及以上老人的比重比城镇分别高出7.99、6.61个百分点。与2010年相比，60岁、65岁及以上老年人口比重的城乡差异分别扩大了4.99和4.35个百分点。城乡差异扩大，进一步凸显应对农村人口老龄化的紧迫性。当前农村经济发展水平、社会服务水平等都严重滞后，农村人口老龄化必将带来更为严峻的挑战，将严重影响脱贫攻坚成果的巩固和乡村振兴战略的实施。

特点四：人口老龄化地区差异加大。根据普查结果，我国65岁及以上老年人口比重最高的地区和最低地区之间相差近12个百分点;与2010年相比，扩大了5.28个百分点。从整体差异看，人口老龄化地区差异指数从2010年的0.14上升至2020年的0.17。人口老龄化地区差异的扩大反映了中国应对人口老龄化的复杂性。

特点五：人口老龄化程度与经济发展水平出现一定程度的背离。理论上，经济发展水平高的地区因为人口转变发生更早，一般会拥有更高的人口老龄化程度。但由于发达地区吸引大量劳动年龄人口流入，延缓了人口老龄化发展速度，造成中国各地区人口老龄化程度与经济发展水平出现了很大程度的背离。2020年各地区65岁及以上人口比例排名，与人均地区生产总值(GDP)排名之间的相关系数仅为0.310，而65岁及以上人口比例和人均地区生产总值之间的相关系数则仅为0.250。人口老龄化程度与经济发展水平的背离表明了中国“未富先老”的特征不仅在总体上有所表现，而且在局部地区更为严重。

02

国内养老需求趋于多样化

老年人口数量增长与结构变化的同时，需求也变得更加复杂。老年群体的需求正在发生四大趋势性变化，即从物质需求到精神文化需求、从普通需求到刚性需求、从大众需求到个性需求、从显性需求到隐性需求。

从物质需求到精神文化需求方面：我国70岁以上人口出生在上世纪30至40年代物资匮乏时期，形成了艰苦朴素的生活习惯，物质需求较低;而出生于50至60年代的人目前为60多岁，面临正在步入或已经步入老年阶段。他们受益于中国城市发展最快速的时期，是改革开放红利的受益者，积累了一定的经济财富，物质需求已经可以满足，进而推动了精神需求的增长。60岁以上的老年人均存在不同程度的孤独感，对社交、娱乐、陪伴和精神慰藉的需求愈发强烈;对关怀访视、心理咨询、情感交流等服务在内的居家社区养老服务需求持续增多。

从普通需求到刚性需求方面：60岁到75岁的自理老年人，其需求主要是普通生活需求，如健身、娱乐、社交、旅行等，该阶段老年人对医疗的需求通常以治疗疾病为目的;75岁到90岁的失能老年人，其需求主要是医疗需求，该阶段的老年人随着身体机能的衰退，多数患有一种或多种慢性疾病，基本以长期医疗服务为刚需，老年人接受一切服务的目的都是为了延续生命。

从大众需求到个性需求方面：由于60岁的老年人自我意识觉醒，他们从以家庭为中心向以自我为中心转变，更加独立，更加自我。借助移动互联的快速发展，他们越来越了解通过何种工具可以满足自己不同需求，并且主动决策，自行购买。他们的需求从广场舞、老年大学基础教育、高级教育、专业技能教育层层递进。在这之中，多元化的社交场景催生了他们多样化的个性化需求，例如医疗健康、老年旅游、精神生活、智能健康管理、居家照护等。

从显性需求到隐性需求方面：老年群体的显性需求是老年人为了满足其基本日常生活，能够清晰表达出来，有明确价值评判标准，且能得到充分体验，并获得满足感的一种内在要求和行为状态。老年群体的隐性需求则是老年人没有抽象满足物，不能够准确清楚地表达和开发内在要求，尚未自觉意识到的、朦胧的、没有明确偏好的内在要求。

图2：老年群体的隐性需求分类

来源：网络，地产资管网整理制图

03

供给不足倒逼产业发展

面对日益复杂的老年人口需求更迭，我国养老行业的供给却远远不够。根据民政部最新统计数据显示，截至2021年底，全国养老服务机构和设施总数为34万个，床位817.2万张。其中，养老机构3.9万个，床位499.7万张;社区养老服务机构和设施30.1万个，床位317.5万张。仅考虑80岁以上自理能力较差的3580万人，可以看出供给端基础设施严重不足。

为积极应对这一现象，2021年11月，国务院出台了《关于加强新时代老龄工作的意见》，从供给方面给出了指导意见。一方面要求各地对老龄产业加强引导，编制相关专项规划，完善支持政策体系，统筹推进老龄产业发展;鼓励各地利用资源禀赋优势，发展具有比较优势的特色老龄产业。另一方面要优先建立亟需的老龄产业标准、行业规范，完善相关质量标准体系。此外，还需健全产学研一体化创新机制，鼓励支持技术创新、产品创新和模式创新，有效解决产品同质性高、研发投入不足等问题。

由此，2021年多地出台了鼓励养老产业发展的相关政策，地产、保险、金融机构、投资机构等多行业主体开始争相布局养老地产，抢占市场。发展方式也多种多样，其中尤以合作开发、招拍挂、收并购三种方式为主。

合作开发方面，强强联合仍为行业主旋律，企业借助多种方式合作布局养老地产，各取所长。

与政府合作优势互补，拓展合作领域，更好地实现共赢发展。如2021年4月，泰康保险集团与济南市政府签署战略合作框架协议，双方以此次战略合作框架协议的签署为契机，进一步深化合作拓展合作领域，更好地实现共赢发展。

与国企合作为养老地产行业发展注入创新活力和专业水准，在社区养老、康养社区、家庭养老、产业园区、公建民营等方向做全面产业链开发，实现老模式的新品质、新突破、新格局。

如2021年3月，惠州市康养产业投资有限公司与九如城集团珠三角区域公司就开发惠州市康养产业合作协议答约，九如城将携手地方政府，运用集团十多年的康养服务运营经验，全方位、系统性、网格化地来布局项目，打造惠州市的养老示范标杆，为惠州老年人群带来专业、有品质且温暖的养老新生活。

招拍挂方面，企业通过招拍挂方式获取养老用地项目，持续扩大养老地产版图。

如2021年8月，泰康之家连拓两城。其中，8月11日，摘牌天津市西青区候台水西公园项目用地，标志着由泰康保险集团打造的高品质养老社区——泰康之家·津园正式落地天津，项目定位为大规模、全功能、国际标准的高品质医养社区，将为天津地区乃至整个京津冀地区带来全新的享老生活方式;8月12日，获得山东省济南市高新区孙村项目，泰康之家·儒园高品质医养社区正式落地。东南、东北等核心区域的24城25个连锁医养社区的布局，标志着泰康之家养老社区全国化布局加速形成，持续领跑行业。

收并购方面，部分企业以收购项目的形式全面深入全国化布局。一方面，企业通过收并购进一步完善产品线。如2022年4月，越秀康养收购朗高，新增越秀“朗高”系列产品，进一步完善了关怀和支持长者全生命周期的特殊需求，精准定义长者的各个阶段和身体条件情况，提供适合、完善的服务。另一方面，通过收并购快速切入市场。如2021年2月，银城国际3.35亿元收购南京养老公司剩余25%股权，收购事项可策略性巩固企业在中国养老地产市场的版图及地位。

行业创新方面，实行跨界合作，打造养老服务新模式。康养企业积极布局，打造特色鲜明的大健康产业集群，构建行业发展新格局。

2021年6月，绿地康养与济南卫健委签订战略合作协议，推动“国际化综合性全龄康养社区”“连锁化智能养老日照中心”“绿地医疗医药产业园”“绿地医养健康产业基金”等产业内容的建设落地，建设国际级医疗康养名城，打造“健康中国全新样本”。10月，九如城6个项目齐开，其中，陶都九恒养老护理服务中心是九如城与丁蜀镇政府合作的PPP项目，总投资26亿元，建筑总面积55万平方米，规划设置养老床位1117张，其中政府提供养老床位不低于212张。

同时，打造一支数量充足、专业性强的养老服务“国家队”，也是提升养老服务整体水平的重要保障。

但当前养老服务人才队伍建设仍存在留人难、队伍整体素质不高等问题。在“留人难”方面，主要原因在于养老服务的职业认同感不强、收入水平较低、工作强度较大。目前国内养老机构大多仍以人工管理和护理为主，一个护工一般要照顾6-10位老人，因而还存在护工短缺、人手不足等问题。养老护理员队伍年龄偏大、专业知识欠缺，急需的康复、营养、心理咨询等专业服务人员也存在严重缺乏。在此背景下，智慧养老应运而生。

04

智慧养老成为大势所趋

“智慧养老”是指老年人可以脱离时间和空间的束缚享受到高质量的老年生活，主要通过先进的管理技术、计算机技术、无限传感网络，将老人、社区、医护人员、医疗机构、政府、服务机构形成一个有机的整体，为老年人提供便捷、高效、物联化、互联化、智能化的养老服务。

根据社区居家养老服务平台建立和掌握的大数据，社区可定期或不定期组织义工和社康医生，登门为老人提供服务。例如天津市河西区的智慧养老平台，河西区自开展居家养老服务试点工作以来，作为试点“133”工程的第一项内容，构建了全区统一、互联互通的养老服务平台。同时，按照试点工作要求，确定了“一库一网一平台”的建设思路，即建设老年人口数据库、养老服务网和养老服务平台。

上海市虹口区则提出了“家门口”“管家式”“智能化”的养老服务工作目标，针对孤寡、独居、高龄等老人的居家安全养老问题，推出长者服务热线电话，7X24小时全天候全年无休制，为老人提供主动关爱、紧急援助、远程健康管理等各类社区居家养老服务，形成“线上+线下”服务链环。

除政府层面的试点，企业也加大了智慧养老的技术投入力度。

2016年5月